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新建商品房购房人可以通过执行程序要求不动产登记部门办理登记吗?

时间:2018-10-23  浏览:2599

(基础建设法律事业部  赵飞律师)

【裁判意见】

执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,人民法院可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,如果房屋不具备初始登记条件,登记机构应当向人民法院书面说明情况,在具备初始登记条件后予以登记。

【案情简介】

购房人以某房地产公司为被告提起民事诉讼,法院判决某房地产公司协助购房人将位于商铺门面房的不动产登记证书办理至购房人名下。后,法院依购房人申请,作出《协助执行通知书》,并将民事判决书作为附件向不动产登记局送达,要求不动产登记局协助将商铺门面房的不动产登记证书办理至购房人名下。不动产登记局制作《情况说明》,认为不动产登记局迄今尚未接到关于该不动产首次登记的申请,并邮寄至法院,至今未就涉案房屋为购房人办理不动产权属登记。购房人认为不动产登记局不协助法院执行的行为属于行政不作为,侵害其合法权益,遂诉至法院,诉讼请求:请求法院判令不动产登记局为购房人办理房地产权证书。一二审法院均判决驳回购房人诉求。

裁判要点】

1、行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为,是行政机关必须履行的法定协助义务,不属于人民法院行政诉讼受案范围;

2、不动产登记局未收到关于涉案不动产首次登记的申请,故在收到法院的协助执行通知书后向法院出具书面情况说明,已经完成了法院协助执行通知要求的协助工作。

【律师提示】

1、行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为,不属于人民法院行政诉讼受案范围。但是,行政机关协助执行时改变了范围或违法采取措施损害当事人合法权益的,当事人有权提起行政诉讼,人民法院应当受理。

2、未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但法律、行政法规另有规定的除外。新建商品房首次登记由开发商负责办理。

3、已办理初始登记的房屋,购房人可以凭借人民法院生效法律文书和协助执行通知书要求房屋登记机构予以办理;未办理初始登记的房屋,需待具备初始登记条件后,办理登记。

4、对于不具备初始登记条件的房屋,房屋登记机构收到执行法院生效法律文书和协助执行通知书后应当向人民法院书面说明。执行法院应对书面说明进行审查,理由成立的,撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构;理由不成立的,书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。

【裁判文书】

徐州市中级人民法院2017)苏03行终394

【相关法规】

一、最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复(200476日最高人民法院审判委员会第1318次会议通过法释[2004]6)

山东省高级人民法院:

你院“关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的请示”收悉。经研究,批复如下:

行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为,是行政机关必须履行的法定协助义务,不属于人民法院行政诉讼受案范围。但如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成其损害,提起行政诉讼的,人民法院应当受理

此复。

二、最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知

1、各级人民法院在执行程序中,既要依法履行强制执行职责,又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力;既要保证执行工作的顺利开展,也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。

2、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具备初始登记条件的,执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

3、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的,执行法院应在30日内依照法律和有关规定,参照行政规章,对其说明理由进行审查。理由成立的,撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构;理由不成立的,书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。

三、《不动产登记暂行条例实施细则》

第二十四条 不动产首次登记,是指不动产权利第一次登记。

未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但法律、行政法规另有规定的除外。

四、《最高人民法院关于行政机关不履行人民法院协助执行义务行为是否属于行政诉讼受案范围的答复》(2012)行他字第17

辽宁省高级人民法院:

你院《关于宫起斌诉大连市道路客运管理处、大连市金州区交通局、大连市金州区公路运输管理所不履行法定职责及行政赔偿一案的请示报告》收悉,经研究,答复如下:

行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为,是行政机关必须履行的法定协助义务,公民法人或者其他组织对该行为不服提起诉讼的,不属于人民法院行政诉讼受案范围。

行政机关拒不履行协助执行义务的,人民法院应当依法采取执行措施督促其履行;当事人请求人民法院判决行政机关限期履行协助执行义务的,人民法院不予受理。但当事人认为行政机关不履行协助执行义务造成其损害,请求确认不履行协助执行义务行为违法并予以行政赔偿的,人民法院应当受理

此复。

二〇一三年七月二十九日

五、最高人民法院办公厅关于房地产管理部门协助人民法院执行造成转移登记错误,人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函(法办[2006]610)

建设部办公厅:

你部《关于房地产权属登记机关协助人民法院执行造成转移登记错误,人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的函》(建住房函[2006]281)收悉。经研究,函复如下:

一、根据最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》(法释[2004]6)的规定,行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为,是行政机关必须履行的法定协助义务,不属于人民法院行政诉讼受案范围。但如果当事人认为行政机关在协助时缩小或扩大了范围或违法采取措施造成其损害,提起行政诉讼的,人民法院应当受理。

二、根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5)第三条规定,国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的,可以向人民法院提出审查建议,但不应当停止办理协助执行事项。

三、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15)第二十八条规定,对已被人民法院查封的财产,其他人民法院可以进行轮候查封。查封解除的,登记在先的轮候查封即自动生效。在查封尚未解除之前,轮候查封的法院要求协助处置查封标的物的,房地产管理部门应当及时告知查封法院,以便人民法院之间及时协调,在协调期间,协助执行的义务机关暂停协助执行事项。轮候查封的法院违法要求协助义务机关处置查封标的物造成执行申请人损失的,应当进行执行回转,无法执行回转的,根据《最高人民法院关于审理人民法院国家赔偿确认案件若干问题的规定(试行)(法释[2004]10)第十一条第()项的规定,由错误发出协助执行通知的法院承担司法赔偿责任,协助执行义务机关不承担赔偿责任。

此复。

○○六年十二月十五日



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