虽已春暖花开，但受经济形势的影响，房地产行业的寒冬还未过去，为了避免损失扩大，施工企业和材料供应商不得不接受开发商用房屋抵顶工程款或材料款，但实践中，这样“以物抵债”的方式却又面临着房产被第三方强制执行的风险。

【案情简介】

徐阳向王兴东购买案涉房屋，王兴东挂靠卓越伟业公司实际施工了鸿基米兰热力公司建设的滨水北城项目部分工程，鸿基米兰热力公司以鸿基米兰开发公司开发的多套房屋（包含案涉房屋）抵顶其所欠的工程款，鸿基米兰开发公司已与王兴东及之后的购房人徐阳签订了《商品房买卖合同》。法院因苏华公司的申请于2016年12月5日查封了包括案涉房屋在内的268套房产，王兴东未提出执行异议，而是在2020年将案涉房屋转让获利，徐阳是在明知案涉房屋被查封的情形下向王兴东购买。徐阳于2021年8月向法院提起执行异议。

来源：（2022）最高法民终387号

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【裁判观点】

现有证据不足以证明徐阳在查封前合法占有案涉房屋，即使徐阳主张承继王兴东的权利，因王兴东不享有能够排除执行的民事权利，故徐阳也不能基于承继王兴东的权利而排除执行。

案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。

【裁判结果】

一审：徐阳的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持。

二审：驳回上诉，维持原判。

【律师建议】

1、落实抵债房屋是否具备预售许可，是否存在抵押、查封等限制性措施。

2、在债务履行期限届满且金额确定后签订以物抵债协议，并明确原债务关系消灭。

3、抵债金额符合同时期市场价值，上下浮动一般不宜超过30%。

4、签订房屋买卖协议并办理网签备案及预告登记，及时占有使用房产，尽快办理产权登记。

【相关法规】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本文作者简介

赵飞
河南博云天律师事务所
本所合伙人
基础建设法律事业部负责人
河南省律师协会房地产法律专业委员会执行委员，郑东新区律师工作委员会建筑工程与房地产专业部执行委员，河南省法学会民法学研究会第二届理事会理事。
专业领域：建设工程、房地产、PPP、强制执行等。