（环资部 张超宁律师）

近几年，由于受互联网经济影响，商业零售呈现疲态，实体营业出现下滑，甚至一些知名商业巨头被迫关店自救，如郑州百盛和沃尔玛接连关闭。随之而来的便是租赁纠纷的日益增多，由于租赁纠纷中涉及问题较多，本文就择其主要进行概述。

一、租赁的类型

笔者曾经参与处理了多起租赁纠纷案件，租赁的类型无外乎两大类，一种是住宅租赁，也就是自有住宅为了避免闲置对外出租供他人使用，承租人定期支付租金的租赁形式。另一种是商业租赁，包括商铺租赁、商场租赁、仓储租赁、办公租赁等，主要是为了商业经营需要承租他人房屋的租赁形式。

二、租赁合同效力

根据合同法原理，只要是出租人和承租人自愿达成的租赁合同，自成立时即生效，便具有法律效力。

关于租赁合同无效的情形包括以下种：

一是具有合同法第52条规定的情形的租赁合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。

二是《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

三是出租违规建筑的租赁合同无效。违规建筑包括没有建设工程规划许可证的建筑和没有按照建设工程规划许可证建设的建筑两种。

四是临时建筑。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。以上也有例外，即在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，或经主管部门批准延长使用期限的，合同是有效的。

五是合同约定不准转租的，转租无效。根据《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果承租人擅自将租赁物转租他人，事后又未征得出租人同意或追认，转租合同应为无效合同。

即使承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限也不能超过承租人剩余的租赁期限，如果超过，应当认定超过期限的约定无效。

另外，关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的问题。关于此问题，2003年，云南省高级人民法院曾经向最高人民法院进行过请示，最高人民法院进行了专题回复，回复认为：出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。但是，随着《合同法》、《消防法》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称《租赁司法解释》）的逐步实施，最高法院的态度发生了明显变化，2013年4月8日将该回复废止，因此，是否经过消防验收或者消防验收是否合格不再成为判断租赁合同效力的依据。

三、签订租赁合同前的注意事项

了解了租赁合同无效的情形后，那么，作为承租人在签订租赁合同之前就应当查验出租人的证件，证件包括房产证，2015年 3月1日起统一称为不动产权证，如果租赁还没有取得不动产权证书的房屋的，要查验是不是有建设工程规划许可证；对于公众聚集场所、人员密集场所的租赁物，如宾馆、饭店、商场、集贸市场、托儿所，幼儿园等，还要查验出租人是否经过了消防设计审核、验收或备案；同时，还要查验出租人是不是与不动产权证书的人相符，如果不相符，需要出租人取得实际产权人的授权委托。如果不核实证件，冒然签订租赁合同，一是将来有可能影响租赁物正常使用，二是如果发生纠纷，作为承租人由于没有尽到审慎义务也难免要承担过错责任。

四、关于租赁物的装修装饰

租赁房屋，特别是商业租赁，都会涉及到装饰装修，承租人在承租商业房屋时，交付的大部分为毛坯房，承租人要根据自己的经营项目和喜爱偏好进行装修，装修投入比较大，有的达上千万元，因此，装饰装修也是租赁纠纷案件中处理的焦点和难点。

（一）两个重要概念

装修装饰中有两个重要的概念，一是附合和未附合，附合就是装修装饰与房屋结合在一起而不能分离，若分离会毁损该物、花费较大或者使用价值明显贬损，比如壁纸粘贴在墙上，地板砖粘贴在地面上，反之，则属于未附合，比如房间内的电视、冰箱，随时可以移动。

二是装修残值损失和装修现值损失。现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值。在合同无效的情况下，一般需要通过审计鉴定的方法确定现存价值。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。一般情况，残值损失与装饰装修的现值相符，但因为《租赁合同解释》确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销（消耗）的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则：如果未摊销费用高于现值，残值损失按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损失，应当以实际损失为基础确定；如果未摊销费用低于现值，残值损失按照未摊销的费用确定。因装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，如果每年摊销（消耗）的费用高于按照审计确定的折旧费用，双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，按照未摊销的费用确定残值损失，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。

例如，装饰装修造价50万元，租期5年，合同履行3年后解除，则合同履行期间已摊销造价费用为30万元，未履行期间未摊销费用为20万元。如果装饰装修现值为15万元，残值损失应确定为15万元;如果装饰装修现值为25万元，则残值损失应确 定为20万元。

（二）有效与无效的不同处理

关于装修装修，在合同有效和无效的情况下，均有不同的处理思路。

1、在合同期满时的处理。

在合同有效时，如果租赁合同期满，承租人经出租人同意的装饰装修，即使已形成附合的装饰装修仍有利用价值，仍应视为装饰装修费用在租赁期限内已摊销完毕，承租人无权要求出租人补偿，对于未形成附合的物品，承租人可以拆除搬走。

2、在合同解除时的处理。

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

3、合同无效的装修装饰的处理。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

4、未经出租人同意装修装饰的处理。

不管租赁合同是否有效，只要是承租人未经出租人同意装修装饰或者扩建而发生的费用，均由承租人自己负担，在合同终止后，均不得要求出租人补偿。

五、合同解除权的正确行使

租赁期间由于承租人经营不善，经常会出现拖欠房租的情形，但是，此时出租人应该怎么办？能否采取停水停电措施？

当出现拖欠房租时，出租人应当向承租人发出催告，要求其在一定期限的履行，如果在合理期限内不履行，承租人已经违反了合同主要义务，出租人应当向承租人发出书面解除合同通知，通知到达承租人合同即可解除。

关于租金逾期是否能够停水停电，首先应当看合同是否对此进行了约定，如果有约定则有权采取停水断电措施；如无约定，出租人应向承租人发出解除合同的通知书并同同时告知承租人将采取停水断电措施后才可以停水停电，否则，不发出解除合同的通知书，则意味着合同并未解除，出租人停水断电的行为也存在违约风险。